Les dispositifs fiscaux d’encouragement à l’investissement locatif des particuliers existent depuis plus de 30 ans et s’articulent globalement autour d’une même logique : avoir recours aux investisseurs privés pour permettre de soutenir l’immobilier sous divers angles.
Les mesures incitatives fiscales en matière d’Immobilier locatif répondent à différents problèmes auxquels ont été confrontés les gouvernements successifs :
- Permettre de soutenir l’immobilier Neuf en France et de répondre au manque crucial de logements non encore satisfait.
Pour doper la rentabilité locative et attirer donc les investisseurs le législateur a mis en place différents dispositifs fiscaux qui se sont succédés chronologiquement : Loi Méhaignerie, Loi Perissol, Loi Besson, Loi de Robien, Loi Borloo, Loi Scellier, Loi Duflot et enfin la Loi Pinel.
- Sauvegarder le patrimoine architectural Français dont les besoins financiers abyssaux pour la rénovation et l’entretien ne peuvent être supportés par les seuls deniers publics.
Les dispositifs mis en place pour répondre à ces besoins et attirer donc l’investisseur privé sont les lois Malraux et Les Monuments Historiques.
- Soutenir l’économie des DOM et TOM, structurellement dans « le rouge » grâce à l’investissement Immobilier. Les mesures mises en place ont été successivement la loi Pons, la loi Paul, la loi Girardin, la loi Scellier Dom Tom, la loi Duflot Dom Tom et enfin le volet Dom Tom du dispositif Pinel.
- Soutenir le secteur de l’hébergement touristique, particulièrement important en France, celui très sensible de l’hébergement des personnes âgées, autonomes ou non, au vu notamment du vieillissement de la population et des structures d’accueil bien couvent obsolètes et ne répondant plus aux normes drastiques en vigueur, …
Le dispositif en vigueur le plus approprié en la matière est le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel ( LMNP ).
Les avantages fiscaux sont de plusieurs ordres :
On distingue les dispositifs qui permettent de déduire la base d’imposition à l’impôt sur le Revenu ( type Monument Historique ou Déficits Fonciers ) de ceux qui réduisent directement l’Impôt sur le Revenu ( type Loi Pinel ou Loi Malraux ).
Les dispositifs permettant la déduction de la base auront plus d’effet sur les Tranches Marginales d’Imposition (TMI) élevés car l’économie d’impôt réalisée est proportionnelle au TMI de l’investisseur. Donc concernent principalement les contribuables dont la tranche est supérieure à 30%, sinon peu de levier fiscal.
Par contre les dispositifs qui réduisent directement l’impôt ont une lecture plus aisée car seul compte le montant de l’impôt, indépendamment du statut de l’investisseur (célibataire ou mariés, quotient familial,…) et de sa tranche d’imposition.
Le montant de la réduction est généralement un taux applicable sur le montant de l’investissement étalé sur la durée minima de détention du bien : cette durée est dans la quasi-totalité des cas de 9 ans.
Donc on comprend aisément que la seule véritable obligation contraignante pour l’investisseur est de louer son bien pour une durée de 9 ans en général, libre à lui de conserver ou vendre son bien à l’issue de cette durée de détention obligatoire.
Le bien doit être loué. L’importance du gestionnaire est donc primordiale. Son savoir-faire, son expérience, sa connaissance du marché sont des atouts qui permettent de garantir la location du bien, et ce de façon permanente.
En outre une batterie de garanties couvertes par compagnies d’assurance (absence de locataires, loyers impayés, dégradation,) peuvent être prises par l’investisseur.
Ces assurances, optionnelles, couvrent les risques locatifs dès le 1er jour et sur toute la durée de l’opération : loyers impayés ; les carences (absence de locataire à la livraison ) et vacances locatives ( absence de locataires entre deux locataires ), mais limitées dans le temps et en montant, et le plus fréquemment en appliquant des franchises ; Remboursement partiel des dégradations éventuelles ;…
Le bien doit être loué. L’importance du gestionnaire est donc primordiale. Son savoir-faire, son expérience, sa connaissance du marché sont des atouts qui permettent de garantir la location du bien, et ce de façon permanente.
En outre une batterie de garanties couvertes par compagnies d’assurance (absence de locataires, loyers impayés, dégradation,) peuvent être prises par l’investisseur.
Ces assurances, optionnelles, couvrent les risques locatifs dès le 1er jour et sur toute la durée de l’opération : loyers impayés ; les carences (absence de locataire à la livraison ) et vacances locatives ( absence de locataires entre deux locataires ), mais limitées dans le temps et en montant, et le plus fréquemment en appliquant des franchises ; Remboursement partiel des dégradations éventuelles ;…
L’immobilier en Gestion de Patrimoine est considéré comme un actif Hors Catégorie à plus d’un titre :
a/ Seul Support permettant une véritable gestion de Patrimoine
b/ Seul Support valant garantie bancaire
c/ Un véritable rempart contre l’inflation
d/ Seul Support Finançable
e/ Considéré comme valeur refuge privilégié pour 85% des Français ;
en fait c’est bien plus que ça car assure un rendement et est finançable : support alliant et performance
