Gestion de Patrimoine

Conseil en Investissement 

Conseil en Optimisation Financière et Fiscale

Démembrement

Le Droit Civil sépare le droit de propriété en deux droits réels et distincts:

L’usufruit: donne le droit de jouissance du bien, c’est-à-dire d’habiter ou de louer le bien,

► La Nue-Propriété:  donne le droit de propriété, c’est-à-dire de disposer du droit d’aliéner le bien, et donc de le vendre.

 

Interets pour l'investisseur
 
Dans le cadre de l’acquisition d’un bien ( neuf en VEFA ou immeuble en ancien ), l’investisseur acquiert la Nue-propriété du bien pour 60 à 70% de sa valeur marché, l’usufruit de ce même bien étant détenu temporairement par un spécialiste de la gestion locative ( souvent bailleur social ).

A l’expiration de la durée de l’usufruit fixée contractuellement ( généralement entre 15 et 20 ans ), l’usufruit temporaire s’éteint et  le Nu-propriétaire devient pleinement propriétaire.

Donc dans ce schéma l’investisseur capitalise en Immobilier sans contraintes, risques et charges liés à la gestion locative, supportés par l’Usufruitier.

La décote du prix dont bénéficie le Nu-propriétaire lors de l’acquisition du bien ( en contrepartie de l’abandon temporaire des droits revenants à l’usufruitier ) peut donc s’analyser également comme les loyers indexés perçus par anticipation.

 

Avantages fiscaux pour le Nu - Propriétaire

 

♦ Déductibilité des intérêts d’emprunts sur revenus fonciers préexistants,

♦ Aucun revenus locatifs à déclarer, car perçus par l’usufruitier,

♦ Exonération d’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) : à la charge de l’Usufruitier professionnel pour la valeur de la pleine propriété

♦ En cas d’acquisition à crédit, le montant du crédit constitue un passif déductible de l’assiette de l’ISF