Gestion de Patrimoine

Conseil en Investissement 

Conseil en Optimisation Financière et Fiscale

LMNP

 

Principe
 
 
Un investisseur fait l’acquisition d’un logement nu dans une résidence services aux caractéristiques propres. Parmi les différents marchés éligibles on citera les résidences Etudiantes, les résidences de Tourisme, les résidences médicalisées ( EHPAD ) et les résidences Senior.

Il loue par bail commercial, renouvelable d’une durée initiale de 9 ans, son bien à une société, gestionnaire professionnel, qui exploite la résidence.

La société preneuse des logements meublés, les loue à des locataires.

Dans le déroulement de l’activité, 2 périodes intéressent l’investisseur sur une durée de 20 à 25 ans:

1) Période d’épargne : il s’agit des années de capitalisation, pendant lesquelles sont reportables sans limite de durée sur les bénéfices futurs:

► le déficit correspondant à la différence entre les recettes et les frais et charges,

► les amortissements comptabilisés qui sont stockés indéfiniment.

Pendant cette période l’emprunt est remboursé; les charges totales sont habituellement supérieures aux recettes, et donc un effort d’épargne est à prévoir pour équilibrer les comptes de l’opération.

2) Période de rendement : le cumul déficits reportables + amortissements non utilisés va permettre  d’annuler purement et simplement  les profits constatés, et permettre donc à l’investisseur de se constituer un patrimoine tout en percevant des recettes nettes d’impôts pendant de nombreuses années.

En effet, l’emprunt étant remboursé les charges sont inférieures aux recettes et aux amortissements différés lors de la période d’épargne.

 

 

Avantage Fiscal
 
Ce statut permet:

1) Obtenir des revenus défiscalisés, par création d’une rente à terme, grâce à l’imputation sur les recettes des charges et des amortissements, en ce sens création à terme d’un complément de retraite sûr et régulier.

2) Remboursement immédiat de la TVA pour les acquisitions dans le neuf dans les résidences avec services, offrant des services para-hôteliers.

L’immobilier géré au travers du statut du Loueur en Meublé Non Professionnel ( LMNP ) est actuellement présenté comme l’immobilier qui répond probablement le mieux à la problématique retraite.

Avantages économiques
 

 1) Rendement : rendement locatif supérieur à l’immobilier nu, avec loyers indexés. Cette indexation par indices proches de l’inflation, permet notamment de percevoir des loyers qui seront peu sensibles à l’érosion monétaire. Il est à noter que la plupart des actifs financiers la subiront de plein fouet.

2) Sécurité du bail commercial : exploitation assurée par gestionnaire professionnel. Sa connaissance du marché, son expérience,  son savoir-faire et sa solidité financière sont des critères de sélection essentiels.

 

 
A qui s'adresse le dispositif LMNP ? 
 
Dans les faits à tous mais en priorité:
 
Profils faiblement fiscalisés 
 
Investissements de complément, pour personnes ayant déjà réalisés d’autres investissements
 
Gros profils disposant de cash éventuellement éligibles au statut LMP
 
1) Dispositif Pinel exclu de fait une multitude d’investisseurs.
 
Donc il s’agit souvent du seul produit d’investissement locatif envisageable pour profils acquittant  moins de  3.000 € d'Impôt sur le Revenu
 
2) Produit de complément pour investisseurs ayant déjà un investissement dans le cadre du dispositif SCELLIER, DUFLOT ou autre et ne pouvant pas ( plafonnement des niches fiscales, endettement,… ) ou ne voulant pas faire un autre investissement dit « défiscalisant »
 
3) Produit  de diversification patrimoniale
 
4) La loi PINEL permet la création d'un patrimoine immobilier, le statut LMNP permet l'obtention d'un rendement élevé, indexé et sécurisé grâce aux vertus de l'immobilier géré
 
LMNP: recherche une rentabilité ( perspective retraite )
De plus la tendance est de réviser à la baisse les loyers d’habitation, donc avantage à priori au bail commercial et à l’immobilier géré.
 
5) Création d’un complément de revenu pour la retraite
 
6) Investisseurs peu sensibles à la création de patrimoine, uniquement intéressés par rentabilité sécurisé (notamment dans une perspective de revenus complémentaires pour la retraite)