Gestion de Patrimoine

Conseil en Investissement 

Conseil en Optimisation Financière et Fiscale

Loi Pinel

 

C’est certainement le dispositif phare qui a pour objectif de permettre de combler le manque de logements en France.
 
C'est la Loi Duflot en beaucoup plus performant ; " Duflot ", un nom dont la seule évocation exaspère encore l’ensemble des investisseurs et les professionnels de la Gestion de Patrimoine ! …

Plus de souplesse

Désormais la durée d'engagement locatif est à la carte. En effet, l'investisseur a le choix entre un engagement de location d’une durée de 6, 9 ou 12 ans avec une réduction d'impôt respectivement de 12,18 ou 21%, calculée sur le prix de revient du bien (prix d'achat + frais de notaire). Le montant de la réduction d’impôt peut atteindre 6.000 € par an, pendant 9 ans.

Dès lors l’impôt sur le revenu est de fait fortement diminué, voire gommé pendant plusieurs années.

Par ailleurs le plafond au prix au m² est fixé à 5.500 €/m² quel que soit le lieu de l’investissement.

Ce plafonnement a pour objectif de maitriser de façon indirecte l’augmentation excessive du prix de l’immobilier dans le neuf. Cette mesure permet, théoriquement, sur le long terme, de sécuriser l’investissement en assurant une croissance progressive du marché de l’immobilier.

Il permet également d’imputer le déficit foncier dégagé, dans la limite de 10.700 € par an, sur le revenu global.

Le bénéfice annuel de la réduction est porté à 2 acquisitions (dans la limite globale de 300.000 € )

( NB: le gouvernement justifie cet amendement par le fait que, selon lui, pour maximiser l’avantage fiscal, les investisseurs se tournent vers des grands logements au détriment des logements de petite surface qui font défaut pour répondre aux besoins du marché.)

 

Les conditions de location

 

♦  s’engager à louer son logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée de 6 ans minimum, portée éventuellement à 9 ans voire 12 ans.

♦  La location devra être effective dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien immobilier Pinel.

♦  Plafond de ressources et loyers: en contrepartie de l’avantage fiscal, le régime prend une tournure sociale, qui dans les faits n’est pas contraignante

En effet, les plafonds de loyer sont fixés par décret à un niveau intermédiaire, et selon un zonage national, qui retient quatre zones en France

 

Des loyers déconnectés

 

En raison des plafonds imposés, certaines agglomérations sont de fait non concernées par le dispositif Pinel. Par exemple, dans le zonage A bis qui englobe Paris et 29 communes de la petite couronne, le plafond des loyers ne pourra pas excéder 16,83 € euros le m². L’idée n’est donc pas d’investir à Paris ou Neuilly Sur Seine, car - outre la non compatibilité du prix au m² qui excède allègrement 5.500 € - les loyers de marché ne sont pas en phase.

Mais 90% de la Région Parisienne est par exemple éligible au Dispositif Pinel : en effet l’économie d’impôt réalisée dope de façon significative le rendement locatif proposé, sans créée de plus un nouveau revenu foncier imposable. Tout l’intérêt de la Loi Pinel est là.

 

L'emplacement reste primordial

 


Il s’agit avant tout d’un investissement immobilier, et l’économie d’impôt doit être considérée comme un moyen intelligent et non pas une finalité

 

L’emplacement reste la clé de voute d'un investissement réussi. A ce titre les opérations pertinentes sont situées avant tout dans les secteurs où la demande locative est réelle et soutenue. Transports en commun, gare,  Écoles, commerces, universités, hôpital,... autant d'éléments à proximité qui garantissent un flux régulier de candidats à la location, et donc une opération pérenne et sécurisée à terme.

 

♦  Le bien peut désormais être loué à un ascendant ou un descendant.

♦ Afin d’assurer la mixité sociale, 20% au minimum n’ouvrirait pas droit à la réduction d’impôt sous peine d’une amende à la charge du promoteur.