Gestion de Patrimoine

Conseil en Investissement 

Conseil en Optimisation Financière et Fiscale

Principes des incitations Fiscales

 

1) Economique
 
Les dispositifs fiscaux d’encouragement à l’investissement locatif des particuliers existent depuis plus de 25 ans et s’articulent globalement autour d’une même logique: avoir recours aux investisseurs privés pour permettre de soutenir l’immobilier sous divers angles.

Les mesures incitatives fiscales en matière d’Immobilier locatif répondent à différents problèmes auxquels ont été confrontés les gouvernements successifs:

► Permettre de soutenir l’immobilier Neuf en France et de répondre au manque crucial de logements non encore satisfait.

Pour doper la rentabilité locative et attirer donc les investisseurs le législateur a mis en place différents dispositifs fiscaux qui se sont succédés chronologiquement: Loi Méhaignerie, Loi Perissol, Loi Besson, Loi de Robien, Loi Borloo, Loi Scellier, la Loi Duflot et depuis le 1er Septembre 2014, la Loi Pinel.

 Sauvegarder le patrimoine architectural Français dont les besoins financiers abyssaux pour la rénovation et l’entretien ne peuvent être supportés par les seuls deniers publics.

Les dispositifs mis en place pour répondre à ces besoins et attirer donc l’investisseur privé sont les lois Malraux et Les Monuments Historiques.

► Soutenir l’économie des DOM et TOM, structurellement dans « le rouge » grâce à l’investissement Immobilier. Les mesures mises en place ont été successivement la loi Pons, la loi Paul, la loi Girardin, ....

► Soutenir le secteur de l’hébergement touristique, particulièrement important en France, celui très sensible de lhébergement des personnes âgées, autonomes ou non, au vu notamment du vieillissement de la population et des structures d’accueil bien couvent obsolètes et ne répondant plus aux normes drastiques en vigueur,…

Le dispositif en vigueur le plus approprié en la matière est le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel ( LMNP ).

 

2) Fiscal

 

Les avantages fiscaux sont de plusieurs ordres :

On distingue les dispositifs qui permettent de déduire la base d’imposition à l’impôt sur le Revenu (type Monument Historique) de ceux qui réduisent directement l’Impôt sur le Revenu (type Loi Pinel ou Loi Malraux).

Les dispositifs permettant la déduction de la base auront plus d’effet sur les Tranches Marginales d’Imposition (TMI) élevés car l’économie d’impôt réalisée est proportionnelle au TMI de l’investisseur. Donc concernent principalement les contribuables dont la tranche est supérieure à 30%, sinon peu de levier fiscal.
 
Par contre les dispositifs qui réduisent directement l’impôt ont une lecture plus aisée car seul compte le montant de l’impôt, indépendamment du statut de l’investisseur ( célibataire ou mariés, quotient familial,…) et de sa tranche d’imposition.
 
Le montant de la réduction est généralement un taux applicable sur le montant de l’investissement étalé sur la durée minima de détention du bien: cette durée est dans la quasi-totalité des cas de 9 ans.
 
Donc on comprend aisément que la seule véritable obligation contraignante pour l’investisseur est de louer son bien pour une durée de 6 à 9 ans en général, libre à lui de conserver ou vendre son bien à l’issue de cette durée de détention obligatoire.
 
 
3) Locatif

 
Le bien doit être loué. L’importance du gestionnaire est donc primordiale. Son savoir-faire, son expérience, sa connaissance du marché sont des atouts qui permettent de garantir la location du bien, et ce de façon permanente.
 
En outre une batterie de garanties couvertes par compagnies d’assurance (absence de locataires, loyers impayés, dégradation,..) peuvent être prises par l’investisseur.
 
Ces assurances, optionnelles, couvrent les risques locatifs dès le 1er jour et sur toute la durée de l’opération: loyers impayés ; les carences ( absence de locataire à la livraison ) et vacances locatives ( absence de locataires entre deux locataires ), mais limitées dans le temps et en montant, et le plus fréquemment en appliquant des franchises ; Remboursement partiel des dégradations éventuelles ;…

 

4) Financement

  Le recours au financement intégral de l’opération présente un double intérêt pour l’investisseur:

 L’investissement est financé à 100% par une banque qui a validé l’opération, et donc sans apport.

 Le Taux Interne de Rendement (TIR) étant supérieur au cout du crédit, l’investisseur obtient un effet de levier financier.

 De plus grâce aux intérêts payés l’investisseur dégage structurellement un déficit foncier, qui neutralise l’impôt, voire le diminue, pendant de nombreuses années.

5) L'immobilier en Gestion de Patrimoine

 

L’immobilier en Gestion de Patrimoine est considéré comme un actif Hors Catégorie à plus d’un titre:

 Seul Support permettant une véritable gestion de Patrimoine

 Seul Support valant garantie bancaire

 Un véritable rempart contre l’inflation

 Seul Support Finançable

 Considéré comme valeur refuge privilégié pour 85% des Français; en fait c’est bien plus que ça car assure un rendement et est finançable: support alliant Résilience et performance