Gestion de Patrimoine

Conseil en Investissement 

Conseil en Optimisation Financière et Fiscale

Notion d'optimisation


 

Notion d'optimisation
 L'objectif de PATRIMOINE HORIZON est de vous permettre de créer et gérer un patrimoine immobilier en rendant celui-ci le plus performant possible.

♦ Cette quête d'optimisation résulte du cumul d'un effet de levier fiscal, d'un effet de levier financier et d'un effet de levier patrimonial.

♦ La vertu essentielle de tout investissement locatif réside dans sa capacité d'autofinancer partiellement l'acquisition: les loyers couvrent partiellement le remboursement de l'emprunt.

♦ L'endettement permet dès lors l'accroissement, voire la création d'un patrimoine. 

 

 

Effet de levier fiscal  
 Cet effet résulte du financement de l'immobilier :


♦ Par l'économie d'impôt directe obtenue soit par déduction, c'est-à-dire par diminution de la base imposable; soit par réduction, c'est-à-dire par diminution directe du montant de l'impôt.

Par le recours à l'emprunt qui permet d'optimiser fiscalement l'immobilier locatif puisque les intérêts d'emprunt qui ont financé l'investissment sont totalement déductibles des revenus fonciers, sans limite de montant ou de durée.

Il est d'usage d'affirmer que OPTIMISER ne signifie pas systématiquement DEFISCALISER.

En effet, la problématique de l'optimisation fiscale est de marier des investissements immobiliers ou financiers, ayant une vraie logique patrimoniale, à des dispositifs permettant la réalisation d'économies d'impôts sensibles, afin d'obtenir la synergie escomptée.

On parle alors d'accroissement de la rentabilité écononomique du projet.

 

 

 Levier financier  
Le recours à un crédit permet de diminuer, voire très souvent supprimer, l'apport personnel.

♦ Le rendement locatif net supérieur au taux du crédit contracté permet de doper la rentabilité de l'opération.

♦ Le recours à un emprunt in fine rend, dans certains cas, encore plus pertinent le recours à un emprunt, et l'association du crédit in fine à une opération d'investissement locatif rend l'emprunt vraiment plus attrayant puisque celui-ci n'est remboursé qu'au terme du crédit. Ainsi le niveau des intérêts, constant pendant toute la durée du prêt, permet d'augmenter les charges déductibles des revenus fonciers.

Bien souvent ils compensent les recettes du loyers, et les autres charges génèrent un déficit foncier imputable sur le revenu global.

 
 Levier patrimonial  
Cet effet est étroitement lié à l'effet de levier fiscal, l'optimisation fiscale. 
 
L'optimisation fiscale est licite et légitime; elle est créatrice de valeur pour celui qui s'y livre, mais elle ne peut être une fin en soi. Elle se doit d'intégrer des arbitrages d'ordre juridiquesuccessoral, etc.


On citera comme exemple d'axes de réflexion :

 Le choix d'une structure juridique qui permettra l'arbitrage entre impôt sur les sociétés (IS) et impôt sur le revenu (IR).

 La constitution d'une Société Civile Immobilière (SCI) qui permettra notamment, en tant qu'outil de transmission anticipée du patrimoine familial, de transmettre une partie du patrimoine à ses enfants, tout en conservant la gestion de celui-ci.

 Le recours aux donations démembrées permet dans le cadre d'une donation en nue-propriété d'organiser une succession en réduisant droits de succession, récupération du bien au décès des parents de la totalité du bien sans aucun droit de mutation.

 Le recours à un autre type de donation démembrée permet dans le cadre d'une donation temporaire d'usufruit d'assurer, par exemple, revenus à ses enfants lors de leurs études.